Zabierając się do wynajmu mieszkania, często dużo czasu spędzamy nad sporządzeniem umowy. Wynika to z faktu, że obawiamy się o swoje mienie i szukamy sposobów, jak dobrze je zabezpieczyć przed potencjalnym szkodliwym lokatorem. Jaką umowę wybrać - zwykłą czy o najmnie okazjonalnym? I jak napisać dobrą umowę najmu?
Polskie prawo przewiduje dwa rodzaje najmu lokalu mieszkaniowego: zwykły i okazjonalny. O ile ta pierwsza kategoria jest oczywista, to wokół umowy najmu okazjonalnego powstało wiele mitów i nieporozumień.
Umowa najmu okazjonalnego - co to jest?
W największym skrócie umowa najmu okazjonalnego lepiej chroni wynajmujących niż umowa zwykła. Funkcjonuje ona w polskim prawie od czerwca 2011 roku, kiedy została uchwalona odpowiednia ustawa. Jest odpowiedzią na różne historie zgłaszane przez wynajmujących, kiedy nie byli w stanie eksmitować uciążliwych i niepłacących czynszu lokatorów, chronionych przez umowę najmu zwykłego.
Najmem okazjonalnym mogą zostać objęte wyłącznie lokale mieszkalne na okres nie krótszy niż 10 lat. Inaczej niż w przypadku najmu zwykłego, sporządzenie umowy najmu okazjonalnego wymaga wizyty przyszłego najemcy u notariusza. Zobowiązuje się on prawnie do oddania wynajmującemu lokalu w użytek w przypadku rozwiązania umowy z zachowaniem warunków z umowy najmu. Najemca wskazuje też lokal, do którego wyprowadzi się w razie takiej sytuacji.
Najemcy obawiają się takiej formy najmu, jednak nie ma ku temu powodów. Aby przekonać go do jej zawarcia, możemy zaoferować opłacenie usługi notariusza, a także wskazać, że umowa taka nie różni się bardzo od umowy zwykłej. Wynajmujący nie może przecież wyrzucić lokatora z dnia na dzień - musi zachować okres wypowiedzenia, a także podać poważny powód zakończenia umowy zgodny z tym, co zostało w niej zawarte. Uczciwy najemca nie ma więc się czego obawiać.
Co powinna zawierać umowa najmu?
Poniższe punkty muszą zostać zawarte w umowie, aby była ona ważna:
-
data zawarcia umowy
-
określenie stron oraz ich dane osobowe - imię i nazwisko, PESEL, numer dowodu osobistego oraz adres zameldowania
-
opis wynajmowanego lokalu: adres, liczba pomieszczeń oraz obszar powierzchni użytkowej
-
okres zawarcia umowy
-
wysokość czynszu i dodatkowych opłat, tzw. mediów (rachunki za gaz, prąd, wodę itp.)
-
wysokość wpłaconej kaucji (jeśli taka była) oraz okres, w którym wynajmujący zobowiązuje się ją zwrócić po rozwiązaniu umowy
-
okres wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron
-
powody wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron - powinny nie być zbyt ogólne, wypiszmy dwie, trzy poważne sytuacje w rodzaju niepłacenia czynszu przez trzeci miesiąc z rzędu lub zniszczenie mieszkania.
Umowa najmu - prawa i obowiązki stron
Całą osobną kwestią są prawa i obowiązki stron. Wpisanie ich w umowę będzie jasnym komunikatem dla najemcy, jakie mamy oczekiwania względem niego, oraz zabezpieczy nasze mienie. Najczęściej od najemców wymaga się, aby na bieżąco dokonywali drobnych napraw (typu wymiana żarówki, odetkanie zlewu) oraz utrzymywali czystość w lokalu.
Powinniśmy także w naszej umowie najmu zawrzeć punkt dotyczący użytkowania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem - aby nikt nie urządził sobie w nim np. hotelu - oraz zakaz dołączania nowych lokatorów bez naszej wiedzy. Jeśli umowę podpisujemy z jedną osobą, a wiemy, że w mieszkaniu będzie mieszkać ktoś jeszcze, możemy - choć nie musimy - zawrzeć także dane tej osoby.
W dobrym tonie jest dopisać do umowy rzeczy, o które my będziemy dbali - tak aby lokator nie uległ wrażeniu, że ma same obowiązki, a żadnych praw. Tak więc powinniśmy zadbać o większe naprawy - takie jak zepsuta lodówka, pralka czy zgoła cała instalacja elektryczna. No chyba, że szkoda powstała w wyniku złego użytkowania sprzętu przez najemcę - w takim wypadku to on powinien podjąć się naprawy na swój koszt.
Komentarze